Área para desenvolvimento logístico portuário
- Gleba de 180.000 m² a 6 km do Porto de Itapoá, com frente para via arterial pavimentada e cota planimétrica adequada a galpão modular.
- A ampliação portuária projetada até 2027 reduz a oferta de terrenos com essa distância ao terminal e pressiona o valor por m² no eixo BR-101.
- Zoneamento industrial vigente permite implantação em fases, com BTS para operador logístico já mapeado como caminho preferencial de saída.
O que é esta oportunidade
A gleba está inserida no corredor logístico de Itapoá que, historicamente, acompanhou a expansão do porto com atraso de 18 a 24 meses. O gatilho de ampliação do berço 3 do terminal é o evento que corrige esse atraso.
A leitura de comparáveis nos últimos 24 meses mostra terrenos industriais com distância equivalente ao porto transacionando entre R$ 260 e R$ 320 por m² para operação estruturada. O valor de aquisição desta gleba está posicionado abaixo dessa faixa.
Principais Fundamentos
- 01
Gleba de 180.000 m² a 6 km do Porto de Itapoá, com frente para via arterial pavimentada e cota planimétrica adequada a galpão modular.
- 02
A ampliação portuária projetada até 2027 reduz a oferta de terrenos com essa distância ao terminal e pressiona o valor por m² no eixo BR-101.
- 03
Zoneamento industrial vigente permite implantação em fases, com BTS para operador logístico já mapeado como caminho preferencial de saída.
- Prazo de licenciamento ambiental estadual acima da média histórica.
- Variação de custo de terraplenagem sobre a cota original do terreno.
- Dependência de um único operador logístico como caminho de saída preferencial.
- Alteração de plano diretor municipal que reduza potencial construtivo.
Os números desta operação
Onde o ativo está
Leitura do entorno por camadas de infraestrutura, mobilidade e serviços, com distâncias medidas a partir do ativo.
- Porto de Itapoá6 km9 min
- Acesso BR-10112 km15 min
- Aeroporto de Joinville55 min
- Terminal Portonave (Navegantes)95 km80 min
- Subestação de energia4 km7 min
- Centro de serviços de Itapoá8 km12 min
- Hospital municipal9 km14 min
- Praias—
- Marinas—
- Shopping—
- Restaurantes—
- Hospitais—
- Aeroporto—
- Escolas—
- Beach clubs—
- Principais acessos—
- BR-101—
- Empreendimentos concorrentes—
Espaço reservado para mapa personalizado
- Infraestrutura
- Saúde
- Mobilidade
- Serviços
Experiência Imersiva
Quatro camadas de visualização para compreender o ativo antes de qualquer visita presencial.
Tour 360° da sede, capturado com Matterport Pro3.
Apresentação institucional do ativo e da oportunidade.
Registro fotográfico do ativo, da implantação e do entorno.
Leitura aérea da implantação, acessos e entorno.
Leitura de mercado do submercado
Nove camadas de análise do submercado. Cada módulo recebe estudo próprio, com fonte e data-base declaradas.
Preço médio praticado por metro quadrado no submercado.
Série histórica de preço e transações do submercado.
Unidades ofertadas por trimestre e por tipologia.
Demanda estimada por perfil de comprador e tipologia.
Empreendimentos anunciados e em aprovação no raio de análise.
Absorção líquida por período.
Velocidade de vendas sobre a oferta disponível.
Estoque remanescente e meses de estoque.
Transações comparáveis com ajuste por área, vista e padrão.
Espaço reservado para estudos de mercado do submercado. Serão publicados com fonte, metodologia e data-base.
Indicadores de mercado são referenciais e não constituem promessa de resultado. Cada série será publicada com fonte e data-base.
O que está disponível
- Matrícula e análise dominialAvailableNDA Required
- Certidões negativasAvailableNDA Required
- Minuta de contratoUnder ReviewApproval Required
- Consulta de zoneamentoAvailableRegistration Required
- Viabilidade municipalUnder ReviewRegistration Required
- Estudo ambientalUnder ReviewNDA Required
- Estrutura da operaçãoUnder ReviewNDA Required
- Valuation MRICSUnder ReviewNDA Required
Documentos da operação
Arquivos disponibilizados mediante aprovação. Publicação via CMS.
Como a operação se estrutura
- Estrutura pretendidaAquisição de terreno
- Horizonte36 meses
- Situação documentalMatrícula analisada · viabilidade municipal em andamento
Condições jurídicas definitivas dependem de validação do escritório responsável e de diligência independente.
Estágio da operação
- ConcluídaOriginação
- ConcluídaDue diligence
- Em andamentoEstruturação
- PrevistaApresentação ao mercado
- PrevistaPropostas e negociação
- PrevistaClosing
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IA dedicada a este ativo
A IA responde a partir do dossiê público, dos documentos e da estruturação realizada pela REORA — ancorada exclusivamente nos dados autorizados desta operação.
Registros, contratos e situation documental.
Preço por m², oferta, demanda e comparáveis.
Etapas de obra, marcos físicos e entrega.
Tipologias, áreas e implantation.
Transações ajustadas por área, vista e padrão.
Ticket, economia e valor REORA.
Cronograma de pagamento ajustável ao caixa.
Condições de troca e ativos aceitos.
Formatos possíveis e path de saída.
A IA dedicada será ativada para este Investment Case em breve.
A conversa é privada e ancorada exclusivamente no dossiê autorizado deste ativo. Nenhum dado externo à base da operação é utilizado.
Pergunte à REORA sobre este ativo
Respostas ancoradas exclusivamente no dossiê público desta operação. Nenhum número fora da base autorizada é utilizado.
Escolha uma pergunta ou digite a sua.
A leitura da REORA
A gleba está inserida no corredor logístico de Itapoá que, historicamente, acompanhou a expansão do porto com atraso de 18 a 24 meses. O gatilho de ampliação do berço 3 do terminal é o evento que corrige esse atraso.
A leitura de comparáveis nos últimos 24 meses mostra terrenos industriais com distância equivalente ao porto transacionando entre R$ 260 e R$ 320 por m² para operação estruturada. O valor de aquisição desta gleba está posicionado abaixo dessa faixa.
O caminho de saída preferencial é BTS para operador logístico já em prospecção, com contrato de longo prazo. O caminho alternativo é galpão especulativo em fases, com absorção em janelas de 8 a 12 meses por módulo.
O risco central é o de licenciamento ambiental, mitigado pela ausência de APP relevante no polígono e por parecer preliminar já obtido. O risco secundário é de custo de terraplenagem, dimensionado no estudo geotécnico do dossiê.
O que assumimos e como mitigamos
Prazo de licenciamento ambiental estadual acima da média histórica.
Parecer prévio obtido, protocolo em rito ordinário e cronograma com folga de 6 meses sobre a média de aprovação da região.
Variação de custo de terraplenagem sobre a cota original do terreno.
Estudo geotécnico concluído, volumes cubados e faixa de custo travada com dois fornecedores locais.
Dependência de um único operador logístico como caminho de saída preferencial.
Duas prospecções paralelas em curso e caminho alternativo de galpão especulativo em fases já modelado.
Alteração de plano diretor municipal que reduza potencial construtivo.
Cronograma da operação inferior ao ciclo típico de revisão do plano diretor e diretriz atual protocolada.
Dossiê completo · valuation · contratos
Camada restrita disponível para investidores qualificados após cadastro. Inclui valuation MRICS, matrícula, viabilidade municipal, estudo ambiental, estrutura societária e minuta de contrato.
- Valuation MRICS com premissas auditáveis
- Matrícula, certidões e análise dominial
- Viabilidade municipal e estudo ambiental
- Estrutura societária e caminho de saída
- Minuta de contrato revisada por counsel
Quem responde por esta operação
Como avancar
- 01Solicite o dossie completo
Preencha o cadastro para acesso a camada restrita.
- 02Sessao tecnica com o estruturador
Reuniao com Jeison Quraitem para revisao de premissas e caminho de saida.
- 03Formalizacao
Minuta de contrato revisada, cronograma acordado e assinatura.
Gostaria de discutir este Investment Case?
Escolha o canal mais adequado. A equipe REORA responde a investidores qualificados, proprietários e parceiros sob confidencialidade.
- 01Agendar uma conversa
Sessão técnica individual com o estruturador responsável pela operação.
- 02Receber o Investment Memorandum
Documento completo da tese estruturada, enviado mediante aprovação de cadastro.
- 03Solicitar acesso ao Data Room
Camada restrita com valuation, matrícula, contratos e estudo de viabilidade.
- Informações sujeitas a verificação independente pelo interessado.
- Estimativas e projeções não constituem promessa ou garantia de resultado.
- Disponibilidade e condições da operação podem ser alteradas sem aviso prévio.
- Documentos confidenciais estão sujeitos a regras de acesso e assinatura de NDA.
- Este material não substitui diligência técnica, jurídica e contábil próprias.
